在300億到1000億之間，招商地產如何追趕萬科、保利的步伐？
招商地產在去年收購香港上市公司東力實業之時，便布下了一枚重要的棋子。其打通A股與H股融資通道的想法，比萬科來得更為迫切。
4月25日，招商地產發布公告稱，擬將全資子公司瑞嘉投資屬下四家控股公司的股權注入港股東力實業，標的轉讓基準價格為人民幣49.64億元。公告顯示，上述四家控股公司共持有中國8個房地產開發項目，分布于重慶、廣州、佛山和南京四個城市。一旦注資完成，東力實業控股變身為一家擁有50億人民幣凈資產，超500萬平方米土地儲備的房地產企業。
招商地產表示，此次注入東力的資產在選擇標準上是按照“在境外運營滿三年的資產”，遵循了1997年的“紅籌指引”，根據該指引，規定境內資產出境后滿三年方可上市，而對于設立時即在境外的資產并沒有特別要求�！按舜螙|力注資行為，公司是按照紅籌指引最為嚴格的要求來進行。我們愿意走這個程序，就像體檢一樣�！� 招商地產董秘劉寧說。
作為收購支付對價，東力實業將向招商所屬的瑞嘉投資發行約61.77億港元的永久存續可換股證券，折股價1.61港元/股，票面零利率；或者東力實業按本次交易購入資產折算發行新股38.37億股，發行價格不低于1.61港元/股。
中信證券分析師陳聰認為，此次交易對價相對標的凈資產較為合理，由于招商地產本身是東力實業的大股東，未來無論交易以何種方式完成，招商都不會喪失對這些交易資產本身的任何控制權。
東方證券分析師楊國華指出，本次收購對短期凈利潤攤薄非常有限，對短期公司整體凈利潤負面影響更小。
招商地產高管在投資者交流會上表示，目前地產行業的估值在A股普遍不高，最重要的問題就是融資難�！拔覀傾股的平臺10年也就拿了40個億，如果未來東力每年拿20個億權益資本，再配上30個億的負債，那對于A股投資者具有重大意義�！眲幷f。
中投證券分析師李少明指出，融資能力已成為決定房企規模發展的最關鍵因素。招商地產在A股上市房企中融資能力超越同業，逾6%綜合資金成本在A股房企中最低。但相對香港等境外而言國內資金成本過高，而且由于政策調控A股上市房企無法進行股權、債券融資，嚴重制約了公司的規模發展速度。
此次招商有望通過注資東方實業打造境外上市融資和發展平臺。在李少明看來，若東力控股以本次注入的50億元凈資產以50%的資產負債率進行融資，可新增50億元的低成本融資，如果將在港獲取的資金投入國內項目，將為公司規模擴張提供有力支撐，業績釋放進一步加快。
李少明認為，由于注資東力不涉及境內監管部門審批，后續僅需香港聯交所及東力實業股東大會批準，審批難度大幅降低，融資獲取更易，該模式較萬科的“B轉H股”更具有優勢(H股融資需要在內地證監會放開房地產融資的情形下才能進行)。
“如若成功，還將持續往里注入資產，東力實業不僅將成為招商地產新的融資渠道，也將成為招商地產新的利潤中心�！闭猩痰禺a財務總監黃培坤對記者說，公司一直希望在香港有一個新的融資平臺，和內地A股形成境內境外融資雙引擎。
對東力進行資產注入后帶來的子公司與母公司同業競爭的問題，招商地產給出的解決方案是，東力實業未來與招商地產的合作關系是以城市劃分，但東力實業擁有優先選擇權。 |
